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这次,决心真的很大!

2021-09-09 09:29:34     来源:     点击:    

这段时间,房地产、教育、互联网、金融,这些曾经年轻人挤破头都想进去的高光行业,在政策的轰炸下,一个比一个艰难。
明面上,是在推倒一切不利于生娃的大山,其实背后,是一次经济路数的巨变:
从“服务业”为主的美国模式,转变为“工业”为主的德国模式。
这股浪潮,势不可挡,具有历史性意义。
与此同时,房地产资本也在出逃。

数据宝统计显示,截至7月26日,多家港股上市地产企业,年内累计跌幅超过20%。
A股市场也是如此,地产龙头年内跌幅超20%,就在昨天,14只地产股创六年来新低,整个房地产板块市净率再创历史新低。
一个行内朋友对我讲,“教育是直接完事儿,而房地产是今天扎一刀,明天剐一刀,漫漫长夜,大家都看不到头。”
这不,近几天,绍兴、无锡又出台了二手房指导价,房地产商被“限购”,一系列政策都在路上了。最近有些想法,想跟大家聊聊
 
刚刚,无锡公布了100个小区的二手房指导价格。这是继深圳、宁波、成都、西安、绍兴以外,第6个被冻结的城市。
出台的原因很简单,“基础限法”管不住房价。
无锡地处长三角核心地带,经济活跃,这几年又把握住了物联网产业机遇,诞生了一大批城市新贵。
长三角自古“藏富于民”,无锡尤为突出,2020年人均GDP水平超越北京,达到全国第一。
一连串的经济推动,积聚了庞大的购买力与投资需求。
投资客混杂着刚需,冲进售楼处,数据显示,6月份,无锡新房销售同比涨幅高达27%,位列全国第一。
购买力充分,但限制端,表面上很严,其实存在BUG。
外地人2年社保限购1套,但本地人可以买2套新房。
从外地人变成本地人,只需要一纸落户,而且落户门槛非常低。当地中介跟我说,中专以上都可以,只需要一个月时间,全部办妥。
可以说,人才引进成了无锡限购的突破口,门槛几乎为0。
很多小老板,为了抢到“倒挂新房”,炒房赚差价,开始想方设法用年轻人资格“代持”,造成一波接一波的房价主升浪。
这跟前几年的深圳,简直“照猫画虎”。
同样,前几天长三角绍兴因楼市太过火热,也出台了指导价政策。按照6月的数据,新房销售同比去年涨了24%,属
   
通过6大城,我们大体能揣摩出“二手房指导”的规律。
首先,政策普及面很广,从一线深圳,到二线宁波、无锡,再到三线绍兴。只要楼市过热,均会出台,不分城市能级。
其次,比较灵活,深圳是全面指导,而无锡则是对100个小区进行指导,指导价格可以定期更新,也可以增减范围。
我看了一眼,定点打击的,主要还是围绕着学区高价房,以及豪华地段的稀缺房源。
我之前说过,“二手房指导价”是中央直接管制的,地方说了都不算,相当于股市中的熔断机制,楼市“大杀器”。
现在来看,深圳、宁波、成都、西安,这几个城市成交量均大幅滑坡,房价横盘或者下跌。
这些出台过的二手房指导价的,要采取观望态度别上车,千万不要撞枪口!
未来二手房指导价还会在哪些城市出台?
还要看楼市热度。
根据58安居客房产研究院发布的《2021年6月全国新房市场报告》来看,除了无锡和绍兴在涨幅在20%以上,第3名的沈阳为13%,然后是徐州13%、温州11%,厦门10%。

沈阳因为库存太大,而且房价相对其他省会较低,基本不会出现“二手房指导价”。
但位于长三角的徐州和温州,风险很大,尤其徐州,明显超过了房价上涨警戒线。
厦门楼市也很危险,但这段时间在加速整治,从房企到中介机构,层层治理。
其实,在这节骨眼上,所有城市负责人都不想被点名。尤其出台二手房指导价,对楼市的副作用极大。
至于二手房市场,上半年火热的主流一二线城市,进入6月后,基本都开始降温,比如北京、上海、广州、佛山、重庆、合肥……
而且房价上涨的领头羊“学区房”,上半年被接连打击。
媒体一发酵,对全国家长的预期都在产生剧烈影响,比如北京学区房,有房源一夜下调近百万,上海的学区房,20万定金宁可不要都不愿意再买。
房价逻辑被政策强行扭转,短期内房价上涨就无从谈起。
当然还是那句话,优质的城市,需求还会复燃反弹,现在是中央在帮购房者争取时间和空间,有购房打算的,不要放松警惕,保持敏锐。
对于“二手房指导价”,我个人非常支持。
因为楼市跟人一样,成长的前提是安全和健康,即使城市再牛,房价也需要居民购买力做支撑。
不然瞎胡乱一通涨,政策一刀切后直接硬着陆,整个系统就崩溃了。
雪崩时,没有一片雪花是无辜的,大家要明白这个道理。
    
接下来我聊聊房企限购这件事。
昨天,有关部门下发文件,要求:
房企买地不得超过年销售额40%。
房企限购这事,我是头一次听说,但也在情理之中,打击开发商,是今年的主唱调,也是造成这几天地产股票跌到历史最低的一大原因。
背后目的,主要还是为了防范金融风险。
今年暴雷或者在暴雷路上的开发商不少,都是前几年高杠杆高负债,疯狂拿地,四处造楼的结果。
尤其是大量在三四线城市“铺摊子”的房企,这两年欠银行的数字巨大,属于重点整治对象,至于名字,大家想必都知道。
这个政策,很多人可能还无法理解。
举个通俗的例子,老王开了一家面包店,去批发市场进货,之前只要有钱随便面粉,但现在,批发市场必须调查老王去年总共卖了多少钱的面包,如果卖了100万,就只能进40万的面粉。
对于老王来说,太痛苦了。大家竞争这么激烈,去年研究的款式大家不爱吃,那意味着第二年,连创造新款式的机会都没有了。
这种犯错成本,一般房企都无法承受。
但这会造成,优质土地,被大开发商哄抢,劣质土地,无人问津。
最惨的是中小房企,不拿地,没有销售额,意味着第二年连拿地的资格都没了,拿了差的地,就被套死了,估计未来几年只能卖那么几个项目。
我之前写过一篇文章叫做《开发商的寒冬》,现在看来这个寒冬还要“雪上加霜”。
“小鱼不用大鱼吃”,直接被冻死了。
不过,这也可能造成开发商销售额数据造假更加泛滥,但到时候一定会有监管出台,不然这条政策将会失效
     
昨天一个做英语教育的朋友对我说:
公司做了8年发展成100人的规模,这几天含泪砍了60多个人,感觉一生的心血的都没了,每天晚上,一个人呆在楼下的车里发呆。
最痛苦的是,这60个人中还有很多35多岁以上的,不知道他们还能找到什么工作,家庭怎么办。
随后我送上一句鸡汤,
时代的变革,无法阻挡,永远会建立在“一部分人失去”的基础上。有伤心的时间,还不如研究还能做些什么买卖,把这些人留住。
接下来,金融、房地产、医疗、教育这些行业都是如此,尤其之前无比吸金的房地产行业,会走下神坛,利润大幅降低,不断缩小跟制造业的差距。
这不是行业之变,而是产业之变,也是大国转型最重要的一环。
总之,国家的战略已经很清晰了,破除资本壁垒,让利于大众,踏平阶级鸿沟,带动后富者。
新华时评,讲到一句话很实在,“合理房价是一个城市的竞争力所在。”
合理并不是让房价涨,也不是让房价降,而是与居民的钱包、幸福指数相匹配,让大多数人买得起房,才是宗旨,也是楼市发展之道。

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